Steuern bei Erwerb, Besitz und Verkauf einer Mallorca-Immobilie
(Zusammenstellung Stand Januar 2017 für Nichtresidente)

Steuern beim Erwerb
Grundsteuer:
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt Grunderwerbsteuer (ITP) an.

  • Bei den ersten 400.000 EUR vom Kaufpreis fallen 8% an
  • zwischen 400.001 bis 600.000 EUR fallen 9% an
  • zwischen 600.001 bis 1.000.000 EUR fallen 10% an
  • bei einem höheren Kaufpreis als 1.000.000 EUR fallen 11% an

Bei einer neuen Immobilie (Erstbezug) ist die spanische IVA (MWSt) zu zahlen. Bei Wohnimmobilien incl. Garagen fallen 10% IVA an.

Bei dem Kauf von Grundstücken oder gewerblichen Immobilien sollten Sie sich von einem Rechtsanwalt oder Notar vor Ort beraten lassen.

Erfolgt der Erwerb durch Schenkung an ist Schenkungssteuer zu entrichten. Anders als in Deutschland sieht das spanische Recht Freibeträge, wie man sie aus Deutschland kennt nicht vor. Die Schenkung zwischen nahen Angehörigen der auf- und absteigenden Linie sowie Ehepartnern und Lebensgefährten derzeit mit einem einheitlichen Steuersatz von 7%.

Hinsichtlich der Gestaltungsmöglichkeiten zur Vermeidung von Schenkungs-steuern sollten Sie auch die Beratung eines Rechtsanwalts und Notars in Anspruch nehmen. Ein in der Vergangenheit entstandener Wertzuwachs ist vom Schenker gesondert zu besteuern. Der durch Erweiterungsbauten oder durch den Zeitablauf zwischen Kauf und Schenkung entstanden ist, muss vom Schenker mit 19% besteuert werden. Auch hier kann eine Beratung von Nutzen sein.

Erbschaftsteuer:
Mit der Entscheidung des Europäischen Gerichtshof vom 3.09.2014 wurde der spanische Gesetzgeber aufgefordert, die bis dato horrenden Unterschiede zwischen Residente und Nichtresidente zu beseitigen. Ab dem 01.01.2016 gilt nunmehr für Residente und Nichtresidente die neue einheitliche Erbschaftssteuertabelle.

Erbschaftsteuersätze auf Mallorca 2016 (in EUR)

Bemessungsgrundlage Fester Steuersatz Differenz bei der Bemessungsgrundlage bis Zusätzlicher Steuersatz in (%)
0 0 700.000 1
700.000 7.000 300.000 8
1.000.000 31.000 1.000.000 11
2.000.000 141.000 1.000.000 15
3.000.000 291.000 Darüber hinaus 20

Somit sind Nachlässe naher Angehöriger bis 700.000 EUR mit 1% Erbschaftsteuer belastet, von 700 EUR bis 1.000 EUR mit 8%, bei 1.000 EUR bis 2.000 EUR mit 11%, bei 2.000 EUR bis 3.000 EUR mit 15% und bei Werten über 3.000 EUR mit 20%.

Laufende Steuern bei den Eigentümern

Grundsteuer (IBI):
Die Grundsteuer wird auf Basis des Katasterwerts von der zuständigen Gemeinde erhoben und ist jährlich zu entrichten. Die Höhe liegt in Spanien bei erschlossenen Grundstücken allgemein zwischen 0,4% und 1,1%. Bei unerschlossenen zwischen 0,3% und 0,9%. Die genaue Höhe erfragen Sie bei der jeweiligen Gemeinde-verwaltung.

Einkommensteuer (IRPF):
Bei Nichtresidenten, die ihr Haus oder Wohnung selbst nutzen wird die Steuer anhand einer fiktiven Mieteinnahme berechnet. Bei einem Katasterwert von 200 TEUR ergibt sich folgendes Bild: 1,1% von 200 TEUR = 2.200 EUR darauf 19% = jährliche ESt 418,00 EUR.

Wir die Immobilie vermietet fallen die 19% auf die Mieteinnahmen an. Werbungskosten wie Zinsen, Gemeinschafts- und Nebenkosten bei Wohnanlagen, Grundsteuer, Instandhaltungskosten, Versicherungen, 3%-ige Abschreibung auf die Anschaffungskosten des Gebäudes. Einzelheiten erfragen Sie im Zweifelsfall bei einer Gestoria vor Ort, die Ihre Formalitäten regelt.

Vermögenssteuer:
Die VSt war per Gesetz rückwirkend ab dem Kalenderjahr 2008 ausgesetzt. Ab dem Kalenderjahr 2011 wurde die VSt wieder in Vollzug gesetzt. Der Steuersatz für Nichtresidente liegt zwischen 0,2% und 2,5%. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Nettovermögen des Steuerpflichtigen, welches bei 167.129,45 EUR mit dem Steuersatz von 0,20% beginnt und bei 10.695.996,06 EUR und mehr mit dem Steuersatz von 2,5% endet. Zwischen diesen beiden Werten gibt es eine Staffel mit unterschiedlichen Steuersätzen. Einzelheiten, auch über den Freibetrag von 700 TEUR, erteilt Ihnen sicherlich auch die Gestoria.

Sollte die Immobilie einer spanischen S.L. mit deutschen, in Spanien nichtansässigen Gesellschaftern gehören, so unterliegt ab dem 01.01.2013 (DBA) der Wert des Geschäftsanteils der spanischen Vermögensteuer. Im Detail berät Sie zu diesem Thema ein spanischer Steuerberater oder Anwalt.

Beim Verkauf anfallende Steuern und Abgaben

Der Veräußerungsgewinn an einer Immobilie ist in Spanien zu versteuern. Auf den zu ermittelnden Gewinn werden 19% Steuern fällig.

Soweit die spanische Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde ist in Deutschland kein Veräußerungsgewinn zu versteuern. Auch hier rate ich jedoch, wegen eventueller Ausnahmen oder neuerer Rechtsentwicklung in Deutschland, die Beratung eines in Spanien ansässigen Steuerberaters oder Anwalts in Anspruch zu nehmen.

Spanische Sonderregelung: Mit Blick auf die durch den Verkauf anfallende Einkommensteuer wurde in Spanien eine Sonderregelung geschaffen, mit der der Steueranspruch gesichert werden soll. Der Käufer muss 3% des beurkundeten Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer an das Finanzamt abführen. Der nichtresidente Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten (ab dem Verkauf) die Steuererklärung abzugeben. Auf das Ergebnis dieser Steuererklärung sind die einbehaltenen 3% anzurechnen

Last but not least:
Wertzuwachssteuer (Plusvalia)

Neben der Gewinnsteuer fällt auf Seiten des Verkäufers beim Verkauf seiner Immobilie die Wertzuwachssteuer an. Sie wird vn den jeweiligen Gemeinden erhoben und besteuert den fiktiven Wertzuwachs von Grund und Boden.

Die im Wege der Selbstveranlagung zu zahlende Steuerschuld ist innerhalb von 30 Tagen an das Finanzamt zu zahlen.

Zur Selbstberechnung benötigen Sie den Katasterwert des Grund und Bodens und den Berechnungsfaktor der Gemeinde. Bei der Berechnung ist die Dauer des Besitzes mit zu berücksichtigen. Ich rate auch hier den Rat eines Fachmannes in Spanien einzuholen.